부동산 대출 규제 기본 용어 LTV, DTI, DSR 간단 용어 정리

부동산 대출은 복잡하고 규제가 심한 분야입니다. 가장 기본적인 부동산용어 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 조건과 규정을 이해함으로써 차용인이 대출기관이 규정을 준수하는지 확인해 대출로 인한 불이익을 받지 않을 수 있습니다.

부동산 대출 용어 정리

담보 인정 비율(LTV)

LTV = 은행의 대출 금액 / 담보 물건의 실제 가치 X 100

 

LTV (Loan to Value ) 비율은 은행에서 담보 물건(주택, 상가, 빌딩 등) 중에 얼마나 대출을 해줄지 결정하는 요건입니다. LTV 비율은 대출 금액을 부동산 평가액으로 나누어 계산합니다. 예를 들어, 나의 담보물인 10억 원의 주택을 담보로 대출을 받을 경우 LTV가 70%라면 은행에서는 최대 7억 원을 대출받을 수 있다는 뜻입니다.

 

그렇다면 나의 담보물의 가치는 어떻게 알 수 있을까요? 나의 담보물 시세는 한국부동산원 시세, 대한감정평가법인 감정가, 국민은행 KB부동산시세, 국세청 기준시가를 통해서 확인할 수 있습니다.

 

은행의 입장에서 본다면 차용인이 대출금을 불이행하는 경우 대출 기관은 부동산 매각을 통해 대출 금액을 회수해야 합니다. 따라서 일반적으로 평가 가치가 낮은 부동산에 대한 대출이나 높은 이자율의 대출에 대해 더 낮은 LTV 비율을 요구할 수 있습니다.

 

담보인정비율(LTV)은 지역(투기지역·투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역)과 주택가격 등 여러 요건들에 따라 달라집니다. 간단하게 대출 희망금액, 담보가치 등을 입력해 본인의 LTV를 계산해 보시기 바랍니다.

 

지역별 LTV 기준표

구분	주택가격	투기 및 투기과열지구	조정대상 지역	기타 지역
서민실수요자(무주택)	9억 이하	50%	60%	70%
1주택(처분조건)		40%	50%	70%
2주택 이상		불가	불가	60%
9억 이하분	9억 초과	40%	50%	9억 이하와 동일
9억 초과분		20%	30%
-	15억 초과	불가	9억 초과와 동일

 

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총부채 상환 비율(DTI) 

DTI = (연간 주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 이자상환액) / 연간소득

 

부채 대 소득(DTI, Debt to Income) 비율은 차용인의 총 월 부채 상환금을 총소득으로 나누어 계산하며 은행에서 대출하는 사람의 연 소득대비 얼마나 돈을 갚을 수 있는지 확인하기 위한 지표입니다.

 

예를 들어, 계산을 돕기 위해 기타 대출이 없으며 무이자로 5년간 5,000만 원 빌려 매년 1,000만 원씩 갚아야 한다고 가정해 보겠습니다. 차용인의 소득이 연 3,000만 원이라면 DTI는 33.3%가 되는 것입니다. 당연하겠지만 연소득이 높거나 대출금을 낮추면 DTI는 낮아지게 됩니다.

 

일반적으로 은행에서는 36% 이하의 DTI 비율을 선호합니다. 만약 DTI 비율이 36%보다 높으면 채무 불이행 위험을 상쇄하기 위해 대출자에게 추가 문서 제출을 요구하거나 더 높은 이자율을 제안받을 수 있습니다.

 

은행에서 대출을 해줄 경우 DIT비율 외에도 수많은 요소들을 확인하지만 참고용으로 간소화된 DTI계산을 하실 분들을 위해 계산기를 첨부하겠습니다.

 

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총부채 원리금 상환 비율(DSR)

DSR = (모든 주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 원리금상환액) / 연간 소득

 

DSR은 부동산 대출의 핵심 요소로 DTI와 소득과 상환액을 기준으로 계산한다는 개념은 매우 유사해 보이지만 더 정교한 지표입니다. DTI와 DSR의 가장 큰 차이점은 DTI는 기타 대출의 이자상환액을 확인하지만 DSR의 경우 기타 대출의 원리금(원금+이자) 상환액을 확인하기 때문에 더 확장된 개념으로 이해하시면 됩니다.

 

DSR 수치가 높을수록 불이행 위험이 높음을 나타내고 낮을수록 대출 상환 능력이 높다고 인정됩니다. 일반적으로 은행에서는 45% 미만의 DSR을 선호합니다. 즉, 차용인의 총 채무 상환액이 총소득의 45%를 초과해서는 안 된다는 것을 의미합니다.

 

DSR도 마찬가지로 45%보다 높으면 대출 기관에서는 채무 불이행 위험을 줄이기 위해 추가 담보 또는 더 높은 이자율을 요구할 수 있습니다.

 

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결론

이번 포스팅에서 부동산 대출 관련 필수 용어 3가지를 알아봤습니다. 은행에서 대출을 진행할 경우 LTV, DTI, DSR 외에도 차용인의 신용 점수, 고용 이력 및 자산 등 수많은 요소들을 고려합니다. 즉, 신용카드 연체, 카드론 등 모든 금융권 정보를 토대로 대출이 진행되기 때문에 평소 신용등급 관리가 매우 중요합니다.

 

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오늘 가장 일반적인 부동산 대출 규제 용어인 LTV, DTI, DSR의 조건과 규제에 대해서 알려드렸습니다. 관련 내용을 잘 이해하셔서 대출 기관이 모든 해당 법률과 규정을 준수하는지 확인하고 대출로 인한 불이익을 받지 않으시길 바랍니다.

 

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