특례보금자리론 신청방법 및 대출자격, 금리 혜택 등 주요 내용 총정리

특례보금자리론은 서민과 주택실수요층들에게 낮은 대출금리로 주택 구입 시 이자 부담을 덜 수 있도록 정부에서 지원하는 정책 금융 상품입니다. 아래 글을 통해 특례보금자리론의 신청 조건과 금리, 혜택, 신청방법을 확인하시기 바랍니다.

 

1. 특례 보금자리론이란?

1월 30일부터 시행한 특례보금자리론은 정부에서 부동산 시장 안정을 위해 2023년 1년 간만 운영할 예정인 한시적 상품으로 서민들과 주택 실수요층들에게 이자상승 걱정 없이 자금을 이용할 수 있도록 고금리 부담을 덜어주기 위해 마련된 정책입니다.

 

특례보금자리론에 대해 자세히 알아보기 전에 관련 주요 내용을 간단히 정리해 보겠습니다.

 

구분	내용
시행일	2023년 1월 30일(1년간 한시적 운영)
대상주택	매매가, KB시세, 감정원시세 기준 9억원 이하(하나라도 넘으면 불가)
소득한도	제한없음
대출한도	5억
LTV, DTI, DRS	1. LTV 70%, DTI 60% 2. 생애최초 LTV 80%, DTI 60% 3. 규제지역 LTV 60%, DTI 50% 4. DRS 미적용
자금용도	주택구입, 대출상환, 임차보증금 반환
대출만기	10년, 15년, 20년, 30년, 40년(만 39세 이하, 혼인 7년이내), 50년(만 34세이하, 혼인 7년이내)
처분조건	1주택자 3년내 처분
상환방식	원리금균등, 원금균등, 체증식분할(50년 불가)
대출금리	1. 일반형(주택가격 9억원 이하, 소득제한 없음) : 연 4.25% ~ 4.55% 2. 우대형(주택가격 6억원·소득 1억원 이하) : 연 4.15 ~ 4.45%

2. 특례보금자리론 신청 조건

특례보금자리론은 민법상 성년의 대한민국 국민이 신청가능합니다. 가장 기본이 되는 주택가격, 소득기준, 자금용도, 주택 수에 따른 조건을 알아보겠습니다.

 

2.1. 주택가격

특례보금자리론이 지원하는 주택가격은 9억 원 이하일 때 신청 가능합니다. 주택가격은 매수자와 매도자가 협의한 실거래가격이 아니라 공식 시세가격을 적용합니다. KB시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순서로 확인하며 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액, 감정평가액 순으로 적용합니다.

 

이 중 단 하나라도 9억 원이 넘어가는 시세가 감정된다면 신청할 수 없습니다. 만약 경매나 급매물일 실제 9억 원 이하로 낙찰을 받거나 급매물을 구입할 경우에 감정시세가 9억 원이 초과한다면 특례보금자리론을 이용할 수 없습니다.

2.2. 소득기준

기존 보금자리론과 달리 특례보금자리론은 소득제한이 없습니다. 단, 우대금리를 적용받기 위해서는 본인 및 배우자의 소득이 연 1억 원 이하여야 하고 자료 증빙이 필요합니다. 

2.3. 자금용도

특례보금자리론은 무주택자의 주택구입을 위한 용도이지만 기존에 보유 중인 고금리의 주택담보대출에서 갈아타는 대환용도, 보유한 주택의 전세세입자 보증금 반환을 위한 임차보증금 반환 용도로도 이용이 가능합니다.

2.4. 주택수

무주택자는 주택 구입용도로 신청 가능하고, 1 주택자의 경우 기존 대출 상환, 보전 용도, 대체취득을 위한 2 주택자의 경우에는 기존 주택을 처분(3년 이내)하는 것을 조건으로 신청 가능합니다.

3. 특례보금자리론 대출 조건

LTV(주택담보인정비율) : 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액
DTI(총부채 상환비율) : 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액, 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상
DSR(총부채원리금상환비율) : 총체적 상환능력 비율, 모든 대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산

특례보금자리론의 가장 큰 특징은 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율)를 적용한다는 점입니다. DTI만 보면 상환능력을 따질 때 대출 원금을 빼고 이자 상환금만 생각하기 때문에 덜 엄격하다는 장점이 있습니다. 

 

대출한도는 최대 5억 원 이내에서 가능합니다. 한 가지 주의할 점으로 LTV 적용금액과 대출 한도 중 낮은 금액이 적용되어 대출이 실행되기 때문에 8억짜리 아파트 구매 시(8억 X LTV70%=5.6억) 대출한도를 넘어가 최대 5억 원 대출이 가능합니다. LTV, DTI는 다음과 같습니다.

구분	LTV	DTI
비규제지역	70%	60%
생애최초	80%	60%
규제지역	60%	50%

규제지역의 경우에는 LTV 60%, DTI 50% 지만 실수요자(주택가격 8억 이하, 소득 9천만 원 이하, 무주택자)는 투기지역을 사더라도 차감되지 않습니다.

 

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4. 특례보금자리론 대출금리 및 우대금리

특례보금자리론을 이용하기 위한 소득요건은 없지만 나이, 주택가격, 부부합산 소득에 따라 금리차이가 있습니다. 최대 0.8% p까지 중복적용이 가능하니 잘 확인하시기 바랍니다.

4.1. 특례보금자리론 기본금리

구분	10년	15년	20년	30년	40년	50년
일반형	4.25	4.35	4.40	4.45	4.50	4.55
우대형	4.15	4.25	4.30	4.35	4.40	4.45

특례보금자리론의 가장 큰 장점인 금리 부분입니다. 국가에서 한시적으로 시장 상황에 맞춰 출시한 상품이라 은행 금리보다 낮으며 고정금리 상품으로 대출 위험성도 낮습니다.

4.2. 특례보금자리론 우대금리 적용 안

구분		일반형	우대형	비고
기본금리		4.25% ~ 4.55%	4.15% ~ 4.45%
우대금리	아낌e	0.1%p	0.1%p	중복적용 가능 (단, 최대 0.8%p)
	저소득청년	-	0.1%p
	사회적배려층	-	0.4%p
	신혼가구	-	0.2%p
	미분양주택	-	0.2%p
최저금리		4.15% ~ 4.45%	3.25% ~ 3.55%

우대금리는 최대 80bp까지 중복 적용이 가능하며 적용받기 위한 기본 조건은 만 39세 이하, 주택가격 6억 원 이하, 부부합산소득 6천만 원 이하를 충족해야 합니다. 예를 들어보면 사회배려층인데 신혼가구이면 0.6bp를 우대받을 수 있습니다. 현시점에서 우대금리를 최대로 받았을 때 최저금리 3.25%로 대출을 받을 수 있습니다.

4.3. 중도 상환 수수료

기존대출에서 특례보금자리론으로 갈아타더라도 기존 대출에 대한 중도상환수수료가 면제되며, 특례보금자리론을 이용하다가 중도에 상환을 하더라도 수수료가 면제됩니다.

 

5. 특례보금자리론 신청방법

특례보금자리론 신청절차

특례보금자리론은 온라인 및 오프라인으로 모두 신청가능하며 온라인으로 신청 시에는 한국주택금융공사 홈페이지 또는 스마트주택금융 애플리케이션을 통해 신청이 가능합니다.

 

신청할 때 세류제출 자동화 서비스에 동의하시는 경우에는 따로 증빙 서류 제출 없이 신청이 가능하여 편리하게 이용 가능합니다. 만약 온라인 신청에 어려움을 겪어 은행을 방문해 오프라인으로 신청하시는 경우에는 온라인 신청 우대금리 0.1%를 받지 못하게 됩니다.

 

한국주택금융공사에서는 신청에 어려움을 겪을 수 있는 어르신들과 청각 장애인들을 위해 원격신청 서비스와 상담을 할 수 있는 챗봇 시스템이 구축되어 있으니 되도록이면 온라인으로 신청해 추가 우대금리를 받으시길 권장드립니다.

 

6. 특례보금자리론 FAQ

Q. 특례보금자리론을 신청하면 대출실행 기간이 얼마나 소요되나요?

A. 대출을 신청한 시점부터 통장에 자금이 들어오기까지 소요되는 시간이 최소 30일입니다. 따라서 한 달 안에 꼭 필요한 자금이라면 주의하시기 바랍니다.

 

Q. 소득기준이 없다고 했는데 무소득자도 신청가능한가요?

A. 신청 불가능합니다. 소득제한이 없다 해도 상한선이 없는 거지 최소한의 대출을 갚을 능력이 있는지 보기 때문에 하한선은 있습니다.

 

Q. 오피스텔도 특례보금자리론 이용 가능한가요?

A. 오피스텔은 주택법에 기재되어 있지 않은 준주택으로 분류되기 때문에 이용 불가능합니다.

 

Q. 외국인도 특례보금자리론 이용 가능한가요?

A. 불가능합니다. 원칙적으로 대한민국 국민만 이용 가능합니다.

7. 마무리하며

특례보금자리론은 이전 안심전환대출에 비해 주택가격 조건이 많이 완화되었고 소득요건도 없으며 시중 주택담보대출에 비해 금리가 낮으며 고정금리로 장기간 이용할 수 있다는 혜택이 많은 상품입니다.

 

1년 간만 한시적으로 지원하는 우대혜택으로 인기가 많은 상품이라 예산이 빠르게 소진되고 있습니다. 관심이 있으신 분들은 보다 자세한 내용을 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다.

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